Plano Diretor 2014 na região da AMBEU

Para manter os nossos associados e colaboradores informados, repassamos a seguir os detalhes de constatações detectadas na proposta de alterações para o novo Plano Diretor de Sorocaba, que afetam diretamente a nossa região de abrangência e estão sendo objeto de nossas atenções.

Um ofício a esse respeito foi protocolado na Câmara dos Vereadores de Sorocaba, em 08.09.2014. Clicando aqui você verá a cópia do mesmo: PlanoDiretor2014CamaraPddAmbeuB

Para comparações, segue uma cópia parcial do Mapa 02, anexo do Plano Diretor de 2007, hoje vigente, abrangendo a “Região AMBEU”.

Mapa02PlanoDiretor2007Parcial 02Observe atentamente toda a região em azul claro, cor que define a Zona Residencial Um – “ZR1” – estritamente residencial, bem como as faixas em amarelo, que indicam os atuais Corredores de Comércio e Serviços – “CCS1”.

Agora, veja a seguir a cópia parcial do Mapa 02, com a mesma “Região AMBEU”, que é anexo da Proposta de Alteração para o Plano Diretor de 2014, em apreciação para aprovação na Câmara Municipal. As legendas identificando as alterações foram inseridas por nós.

 

Acompanhe as legendas introduzidas, com os detalhes comentados após a imagem.

 

Mapa02PlanoDiretor2014Parcial02

  1. Violando os direitos originalmente adquiridos pelos compradores de áreas da região, diversos bairros – na imagem sobrepostos por listras vermelhas com um asterisco – a exemplo do Jd. São Carlos, Jd. Faculdade, Jd. Embaixador, Jd. Mariana, Jd. Habitacional, Jd. Barão de Tatuí, Jd. Paulistano e outros, tem a sua classificação de Zona Residencial Um – “ZR1” – alterada para Zona Residencial Dois – “ZR2”. Hoje cromaticamente identificadas como “ZR1” pela cor azul, estão nesta nova proposta como “ZR2”, na cor laranja (por nós sobrepostas de listras vermelhas).
  2. Também infringindo os direitos adquiridos dos proprietários e moradores, estreitas e curtíssimas ruas, hoje estritamente residenciais, estão sendo transformadas em CCS – Corredores de Comercio e Serviços, com as suas significativas alterações nas condições de utilização, a exemplo das Ruas Abílio Soares, Messias Pereira de Paula, Antônio Guiti e outras, hoje identificadas como “ZR1”, pela cor azul, e nesta nova proposta transfiguradas para a cor amarela, de CCS1 (aqui por nós “apontadas” por setas vermelhas).
  3. Na mesma forma e com iguais afrontas aos direitos implícitos, Corredores de Circulação Rápida – “CCR” – estão sendo transformados em Corredores de Comércio e Serviços – “CCS” (aqui “apontados” por setas roxas).
  4. De forma estranha, áreas estritamente residenciais, classificadas como Zona Residencial Um – “ZR1”, estão sendo transformadas em “Loteamentos/Vias de Circulação em Diretrizes Municipais/Aprovação” (na imagem por nós “apontada” com seta azul).

Os diretores da AMBEU estão permanentemente empenhados na busca de soluções, em diversas frentes de trabalho.

Um ofício a esse respeito foi protocolado na Câmara dos Vereadores de Sorocaba, em 08.09.2014. Clicando aqui você verá a cópia do mesmo: PlanoDiretor2014CamaraPddAmbeuB


OUTRAS DIFICULDADES E INDICAÇÕES DE POSSÍVEIS SOLUÇÕES

As normas atualmente vigentes permitem “interpretações” de termos vagos e/ou indefinidos, levando à aprovações que contrariam a intenção do legislador.

Preocupados com tais ocorrências, outro foco de atenção da diretoria da AMBEU é conseguir alterar a redação de algumas normas da atual proposta de alterações, na esperança de coibir ou reduzir os “estratagemas” citados.

Como demonstrativo dos trabalhos que vem sendo desenvolvidos, as alterações esperadas estão a seguir descritas, na seguinte forma: a) a íntegra do texto da respectiva norma como hoje proposta; e b) a nossa sugestão para nova redação.

Art. 18 – Nas Zonas Residenciais 1 – ZR1, que inclui áreas destinadas à ocupação predominantemente residencial, as normas de parcelamento, uso e ocupação do solo devem:

  • Alterar o Art. 18, para: Nas Zonas Residenciais Um – ZR1, que incluem áreas destinadas à ocupação única e estritamente residencial, as normas de parcelamento, uso e ocupação do solo devem:

Art. 18 – I – privilegiar o uso residencial em padrões de baixa densidade e baixas taxas de ocupação;

  • Alterar o Art. 18, Alínea I, para: determinar o uso residencial em padrões de baixa densidade e baixas taxas de ocupação;

Art. 25 – I – admitir usos não residenciais em estabelecimentos de pequeno porte e não incômodos ao uso residencial vizinho;

  • Alterar o Art. 25, Alínea I, para: admitir usos não residenciais em estabelecimentos de pequeno porte, que obrigatoriamente não produzam ou venham a produzir incômodos aos usos residenciais vizinhos, em relação ao excesso de barulhos, ruídos, trânsito e estacionamentos adicionais;

Art. 25 – II – fixar índices de ocupação e condições para implantação das edificações nos lotes iguais às da ZR1;

  • Alterar o Art. 25, Alínea II, para: fixar índices de ocupação de acordo com as condições rigorosamente iguais às da ZR1 para implantação das edificações nos lotes;

Art. 25 – Nos Corredores de Comércio e Serviços Tipo 1 – CCS1, que são constituídos pelos lotes lindeiros à via que constitui o corredor, onde predomina o tráfego interbairros e que atravessam ou margeiam Zonas Residenciais 1 – ZR1, as normas de parcelamento, uso e ocupação do solo devem:

  • Inserir alínea adicional no Art. 25: IV – respeitar o limite vertical de pavimento térreo seguido de três pavimentos ou andares superiores.

Art. 30 – A Prefeitura de Sorocaba poderá determinar o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóveis situados dentro do perímetro urbano, definidos no Mapa 02 – Zoneamento Municipal Proposto, quando considerados subutilizados e quando houver interesse da coletividade para sua ocupação.

  • Alterar o Art. 30 para: Respeitadas as respectivas normas, a Prefeitura de Sorocaba poderá determinar o parcelamento, edificação ou utilização compulsória de imóveis situados dentro do perímetro urbano, definidos no Mapa 02 – Zoneamento Municipal proposto, quando considerados subutilizados e quando houver interesse de coletividade para sua ocupação.

Art. 38 – A Prefeitura de Sorocaba poderá, no âmbito dos diferentes tipos de Operações Urbanas Consorciadas previstas nesta Lei, e nas zonas de uso ZC, ZPI, ZR2, ZR3, ZR3-exp, ZCA, CCS2, CCS3, CCI e CCR, autorizar os proprietários de imóveis urbanos a construir acima dos coeficientes estabelecidos para as respectivas zonas, bem como a instalação de usos diversos daqueles previstos para as mesmas, mediante contrapartida a ser prestada pelos beneficiários.

  • Alterar o Art. 38, para: Quando previamente aprovado em Audiência Pública e/ou realização equivalente, e respeitada Seção VI deste documento, bem como outras normas interligadas, a Prefeitura de Sorocaba poderá, no âmbito dos diferentes tipos de Operações Urbanas Consorciadas previstas nesta Lei, e nas zonas de uso ZC, ZPI, ZR2, ZR3, ZR3-Exp, ZCA, CCS2, CCS3, CCI e CCR, autorizar os proprietários de imóveis urbanos a construir acima dos coeficientes estabelecidos para as respectivas zonas, bem como a instalação de usos diversos daqueles previstos para as mesmas, mediante contrapartida a ser prestada pelos beneficiários.

Art. 44 – II – os empreendimentos privados que por suas características peculiares de porte, natureza ou localização possam ser geradores de grandes alterações no seu entorno, notadamente: Centros de Compras e Hipermercados, Terminais de Cargas ou similares localizados fora de Zona Industrial 1 – ZI 1;

  • Alterar o Inciso II do Art. 44 para: os empreendimentos privados que por suas características peculiares de porte, natureza ou localização possam ser geradores de grandes alterações no seu entorno, notadamente: Escritórios, Centros, Conjuntos, Salas e Estabelecimentos Comerciais e similares, Centros de Compras, Hipermercados e assimilados, Terminais de Carga ou similares localizados fora de Zona Industrial Um – ZI1;

Art. 47 – Para garantir a participação popular, a análise e respectivo parecer do RIVI – Relatório de Impacto de Vizinhança deverão ser precedidos de publicidade dos documentos dele integrantes, os quais ficarão disponíveis para consulta.

  • Alterar o Art. 47 para: Para garantir a participação popular, a análise e respectivo parecer do RIVI – Relatório de Impacto de Vizinhança, deverão ser precedidos de ampla publicidade dos documentos dele integrantes, os quais ficarão disponíveis para consulta. Os residentes e domiciliados nos imóveis dos bairros diretamente afetados devem ser previamente notificados da execução do estudo e da disponibilidade dos documentos, por meio de correspondência ou circular postal.

Art. 95 – A participação direta da população é assegurada em todas as fases do processo de gestão da cidade, mediante as seguintes modalidades de participação:

  • Alterar o Art. 95 para: Em que pertinente respeitada a Seção VI deste documento e as normas interligadas, a participação direta da população é assegurada em todas as fases do processo de gestão da cidade, mediante as seguintes modalidades de participação:

Art. 101 – É assegurado, a qualquer interessado, o direito à ampla informação sobre os conteúdos de documentos, informações, estudos, planos, programas, projetos, processos e atos administrativos e contratos, ressalvadas as situações em que o sigilo seja imprescindível à segurança da sociedade e do Estado.

  • Alterar o Art. 101 para: É assegurado a qualquer interessado, pessoa física e/ou jurídica, devidamente qualificada, o direito da ampla informação sobre o conteúdo de documentos, informações, estudos, planos, programas, projetos, processos, atos administrativos e contratos, ressalvadas as situações inequívocas em que o sigilo seja comprovadamente imprescindível à segurança da sociedade e do Estado.

Art. 102 – XXX – pavimento de edificação: conjunto de construções cobertas ou descobertas situadas entre os planos de dois pisos sucessivos ou entre o último piso e a cobertura, distantes entre si pelo menos na medida do pé direito mínimo previsto pela legislação aplicável. Conjunto de dependências de uma edificação situado no mesmo nível;

  • Incluir para complementar a Alínea XXX do Art. 102: Parágrafo único – Independentemente das destinações requeridas ou efetivadas, ou diferentes títulos que lhes sejam atribuídos, as edificações ou conjuntos de construções do nível térreo definem e determinam a condição de pavimento térreo, imediatamente seguido na vertical por primeiro, segundo e terceiro pavimentos, equivalentes à primeiro, segundo e terceiro andares, e assim sucessivamente quando permitidas maiores verticalizações.

Art. 105 – § 1° – Na Zona Residencial 1 – ZR1, e na Zona de Chácaras – ZCH e CCS1 os usos RL, RG, RT e RSI, somente serão admitidos na forma de residências unifamiliares.

  • Alterar o Art. 105, § 1°, para: Na Zona Residencial Um – ZR1, na Zona de Chácaras – ZCH e CCS1 os usos RL, RG, RT e RSI, somente serão admitidas edificações verticalizadas com térreo e mais 03 (três) andares ou pavimentos, e/ou edificações térreas ou assobradadas, admitidas na forma de residências unifamiliares, assim consideradas aquelas com expedição de um só número de identificação residencial e único e exclusivo alvará de ‘habite-se’, com a consequente ligação única para os fornecimentos de energia elétrica, água canalizada e esgotamento sanitário.

Art. 105 – § 3° – Ficam consideradas estritamente residenciais, integrando a Zona Residencial 1 – ZR1, as áreas compreendidas pelos loteamentos Elton Ville e Jardim Uirapuru.

  • Alterar o Art. 105, § 3°, para: Ficam rigorosamente consideradas como estritamente residenciais e unifamiliares todas as áreas enquadradas como pertencentes à Zonas Residenciais Um – ZR1.

Art. 105 – § 5° – Na Zona Residencial 1 – ZR1, compreendida pelo Jardim Bandeirantes, é vedado quaisquer usos comerciais e de serviços, bem como condomínio residencial horizontal unifamiliar.

  • Alterar o Art. 105, § 5°, para: Nas Zona Residencial Um – ZR1, são vedados quaisquer usos e ocupações comerciais e de serviços de qualquer tipo, e os condomínio residenciais verticais. No Jardim Bandeirantes são também proibidos os condomínios residenciais horizontais.

Art. 106 – Em todos os lotes com divisas junto a vias que constituem limites de zonas são permitidos os usos da zona menos restritiva, obedecidos os Coeficientes de Aproveitamento, Taxas de Ocupação, Recuos e demais regras de ocupação definidas para a zona onde estão localizados considerando a profundidade máxima de 100,00m a partir da testada do imóvel, sendo vedado o acesso através de outras vias que não aquela que estabelece o limite entre zonas, exceto no caso de se tratar de terreno de esquina que poderá ter acesso também pela rua lateral.

  • Alterar o Art. 106 para: Em todos os lotes com divisas junto à vias que constituem e delimitam limites de zonas, serão respeitados os usos das respectivas zonas do seu lado equivalente, e obedecidos os Coeficientes de Aproveitamento, Taxas de Ocupação, Recuos e demais regras de ocupação, definidas para a zona onde estão respectivamente localizados, considerando a profundidade máxima de 50,00m (cinquenta metros), a partir da testada do imóvel, inclusive para os CCS1, sendo vedado o acesso através de outras vias, que não aquelas que estabelecem o limite entre as zonas, exceto em caso de se tratar de terreno de esquina, que nessa condição poderá ter acesso também pela rua lateral.

Art. 107 – § 2° – Em Zona Residencial 1 – ZR1, Zona de Chácaras – ZCH, as edificações destinadas aos usos RL e RG têm sua altura limitada a três pavimentos.

  • Alterar o Art. 107, § 2°, para: Em Zona Residencial Um – ZR1 e Zona de Chácaras – ZCH, as edificações verticais destinadas aos usos RL e RG tem altura limitada a três pavimentos, assim entendidos o pavimento térreo seguido de três pavimentos ou andares superiores, quaisquer que sejam os títulos que lhes venham a ser atribuídos.

Art. 140 – Será dado prosseguimento na análise, pelo Poder Executivo, aos processos de aprovação de loteamentos com diretrizes já estabelecidas e projeto urbanístico protocolado anteriormente à aprovação da presente Lei, os quais poderão ser analisados e aprovados à luz da legislação anterior, desde que não comprometam áreas de mananciais ou de preservação permanente, excetuando-se aqueles situados nas Zonas Industrial – 2 – ZI 2.

  • Alterar o Art. 140 para: Revendo e respeitando as definições de atendimento ao comprometimento das áreas de mananciais ou de preservação permanente, adequando-as ao exigido por esta nova Lei, e com a realização de novas e recentes Consultas Públicas, adequadas à nova legislação, considerando nulas aquelas eventualmente feitas antes, o Poder Executivo dará prosseguimento na análise dos processos em aprovação de loteamento com diretrizes já estabelecidas, e de projetos urbanísticos protocolados anteriormente à aprovação da presente Lei, podendo ser analisados e aprovados à luz da legislação anterior, excetuando-se aqueles situados nas Zonas Industriais Dois – ZR2, que devem respeitar a nova legislação.

Art. 141 – Será dado prosseguimento aos processos de aprovação de construções, que tenham sido protocolados até a data de publicação desta revisão, os quais serão analisados e aprovados a luz da legislação anterior, obedecidas as suas exigências.

  • Alterar o Art. 141 para: Respeitadas as exceções do artigo 140, será dado prosseguimento aos processos de aprovação de construções que tenham sido protocolados até a data de publicação desta revisão, os quais serão analisados e aprovados à luz da legislação anterior, obedecidas as suas exigências.

Art. 141 – Parágrafo Único – Fica permitida a inclusão de atividades afins e obras de reforma e/ou ampliações – que deverão respeitar os índices urbanísticos construtivos desta Lei nos estabelecimentos industriais, comerciais e de serviços já existentes e autorizados pela Prefeitura antes da vigência deste Plano Diretor, que serão classificadas como “USO NÃO CONFORME”.

  • No Art. 141, Parágrafo Único: alterar o Parágrafo Único para § 1°.

Art. 141 – § 2° – Não existente no original.

  • No Art. 141, incluir: § 2° – As realizações de Audiências Públicas previstas, necessárias e/ou obrigatórias, e/ou quaisquer consultas públicas equivalentes, terão sua convocação, detalhes e realização amplamente divulgadas por meio dos principais veículos de comunicação do município, além dos oficiais. Os residentes e domiciliados nos imóveis dos bairros diretamente afetados serão comunicados por meio de circular ou correspondência postal.

Para estes casos também são intensos os trabalhos dos diretores da AMBEU, visando conseguir as alterações descritas.

AMBEU – Associação dos Moradores dos Bairros Elton Ville, Uirapuru e Adjacências.
Sergio Antonio Reze – Presidente.